مبتعث مستجد Freshman Member
المملكة المتحدة
dr.baz , ذكر. مبتعث مستجد Freshman Member. من السعودية
, مبتعث فى المملكة المتحدة
, تخصصى مالية
, بجامعة نقول Durham ان شالله
- نقول Durham ان شالله
- مالية
- ذكر
- Durham, Durham
- السعودية
- Dec 2008
المزيدl October 11th, 2011, 05:50 PM
October 11th, 2011, 05:50 PM
بسم الله الرحمن الرحيم
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على اشرف الأنبياء والمرسلين وعلى آله وصحبه والتابعين وبعد ،،،
سأتناول في هذه الأسطر مسألة فرض رسوم على الأراضي البيضاء ومدى جدوى ذلك اقتصاديا على تخفيض أسعار الأراضي..
فقد كثر كلام الناس مؤخرا عن موضوع الإسكان والدعم الحكومي الممثل في مشروع هيئة الإسكان وقد تشعب الناس في ذلك واختلفوا في كيفية معالجة المشكلات التي واجهت المشروع وأنا هنا أشكر الأستاذ عصام الزامل على اهتمامه بالموضوع وتكريسه الجهود في سبيل إيجاد حل للأزمة.
إلا أن المتأمل في الطرح المقدم والحلول المقترحة يجد أنها – في معظم الأحيان- حلول غير جذرية في حل المشكلة؛ فالمشكلات المعقدة تحتاج إلى حلولٍ عميقة أكثر نضجا وليس إلى حلول بسيطة أحادية الجانب.
فأقول مستعينا بالله تعالى إن فرض رسوم على الأراضي "البيضاء" القابلة للسكنى ليس بالحل الأنجع لمشكلة الإسكان في بلدنا ولبيان ذلك فإني سأتطرق للموضوع من عدة محاور:
المحور الأول: هل لدينا بالفعل حالة احتكار للأراضي البيضاء القابلة للسكنى؟
إن الاعتماد على كلام رئيس هيئة الإسكان في إثبات حالة الاحتكار في الأراضي أمر غير دقيق، فالقفز إلى هذا الاستنتاج أمر لا يُوافق عليه؛ لأن غاية ما دلت عليه تصريحات رئيس الهيئة إخلاء مسؤوليته في حالة انتهاء المدة المحددة ولم تنجز الوحدات السكنية المقررة، و هو قد بنى ذلك على شح المعروض من الأراضي.. وهذا - عند النظر إلى الموضوع من ناحية عملية ومهنية بحتة - لا يكفي لإثبات حالة الاحتكار، بل قد تكون له دلالات أخرى اقرب إلى الواقعية ومنها:
1- ضخامة الطلب على الأراضي في فترة زمنية ضيقة مما يخلق مشكلة لم يعتدها السوق العقاري في المملكة لأننا نتكلم عن نصف مليون قطعة أرض وباعتبار أن متوسط مساحة الأرض الواحدة في السعودية هي خمسمئة متر مربع فيكون إجمالي المساحة المطلوبة للشراء 250.000.000م2 مئتين وخمسين مليون متر مربع في فترة زمنية قصيرة.
2- التعقيدات البيروقراطية بين هيئة الإسكان ووزارة المالية والبلديات والمحاكم قد تخلق مصاعب أكبر وأكثر تعقيدا من مسألة إيجاد وشراء الأراضي.
3- مدى فاعلية أسلوب الهيئة في البحث عن الأراضي لاسيما بهذه الكميات الضخمة وأخذاً بالاعتبار أن الأراضي تباع في الأعم الأغلب على شكل صفقات فردية أو كما يقال "بالقطعة" وهذا يخلق مشكلة تستدعي احترافية أكثر من مجرد البحث عن الأراضي بالجملة وهو ما يقودنا بطبيعة الحال عودا على الدلالة الأولى.
المحور الثاني: على فرض وجود شح في المعروض من الأراضي، هل يعتبر هذا داخلا في الاحتكار؟
وأقصد بالاحتكار هنا الاحتكار المحرم الذي قال عنه النبي صلى الله عليه وآله وسلم"لا يحتكر إلا خاطئ"رواه مسلم وهذا هو الذي يستدعي تدخل الدولة ، فهنا هل حكم الاحتكار سارٍ في جميع السلع؟ أم أنه مقصورٌ على الطعام؟ أم يكون في السلع الاستهلاكية؟ وهذا كله محل خلاف بين الفقهاء ومحل نظر الاقتصاديين، وإلا فالأصل اعتماد سعر السوق وأن لا يتدخل الحاكم في رفع أو خفض الأسعار أو التأثير عليها؛ فعن أنس بن مالك رضي الله تعالى عنه قال: قال الناس : يا رسول الله غلا السعر فسعر لنا فقال رسول الله صلى الله عليه وآله وسلم : "إن الله هو المسعر القابض الباسط الرازق ، وإني لأرجو أن ألقى الله وليس أحد منكم يطالبني بمظلمة في دم ولا مال" رواه أبو داود والترمذي وابن ماجة، والحديث صحيح: نصب الراية 4/263
و حرمة التعدي على الأملاك الخاصة تتأكد في الأراضي؛ فعن سعيد بن زيد رضي الله عنه قال: سمعت رسول الله صلى الله عليه وآله وسلم يقول: " من أخذ شبراً من الأرض ظلما فإنه يطوقه يوم القيامة من سبع أرضين" رواه البخاري ومسلم. وأما أخذ الضرائب من غير ما مقابل معتبر قد يكون داخلا في المكس وقد قال النبي صلى الله عليه وآله وسلم : " لا يدخل الجنة صاحب مكس" رواه أبو داود وصححه الألباني والمكس كما في لسان العرب : (الضريبة).
المحور الثالث: على فرض وجود احتكار من بعض التجار فهل تفرض الرسوم على كافة الأراضي؟
وعلى كافة الناس بحيث كل من اشترى أرضا فعليه إما بناؤها أو بيعها؟!! وقد يكون لا يملك المال للبناء في الحاضر فهو يدّخر لبيت المستقبل.. للإجابة على هذه التساؤلات يجب النظر بعين فاحصة إلى النقاط التالية:
1- آلية فرض الرسوم على الأراضي "البيضاء": فاستحداث رسوم جديدة يجب أن يتم بشكل عادل وبما يزيل المشكلة محل النزاع وهي "احتكار الأراضي" وفرض الرسوم هنا ليس بالحل المباشر لمشكلة الإسكان بل هو حل لمشكلة شح الأراضي الصالحة للسكنى، وبناءً على ذلك فكل أرض بيضاء معروضة للبيع أو الاستثمار ستكون خارج محل النزاع وغير خاضعة للرسوم وبذلك يتحقق الهدف غير المباشر وهو وفرة المعروض من الأراضي ولكن هنا سؤال مهم يطرح نفسه: هل كل من عرض أرضه في السوق يريد فعلا بيعها؟! أم أنه سيستخدم العرض كالتفاف على الرسوم.
هذا إلى جانب الأساليب الأخرى التي يمكن عن طريقها الالتفاف على الرسوم؛ كتسوير الأراضي وتشجيرها أو البيع الصوري الشكلي.
2- على فرض أن الرسوم المضروبة على الأراضي البيضاء تعادل 1% من قيمة الأرض ثم بالنظر إلى حكم الزكاة على الأراضي المعدة للتجارة "المعروضة" بواقع 2.5% من (قيمة) الأرض إذا كانت معروضة فقط ومن (ثمنها) إذا تم البيع، فبحسبة سريعة سيكون الإبقاء على الأرض غير معروضةً مع دفع هذه الرسوم لا يزال أحد الخيارات الإستراتيجية لملاك الأراضي؛ لأن الأرض غير المعدة للتجارة وغير المعروضة ليس عليها زكاة مادامت لم تدخل السوق.
3- إذا كان مالك الأرض سيقوم بدفع الرسوم بواقع 1% فإن هذه الرسوم ستكون داخلة في حساب التكاليف "النفقات" على الأرض وسيكون من المقبول محاسبيا إضافة بند "رسوم" إلى قائمة التكاليف وهذا يعني أن إجمالي تكلفة الأرض سترتفع وبالتالي سيقوم المالك برفع السعر ليغطي التكاليف الجديدة، فالمحصلة أن هذه الأراضي سترتفع قيمتها بواقع 1% زيادةً على الارتفاع الاعتيادي الناتج عن العرض والطلب ومحدودية السلعة.
وبطبيعة الحال فإن النقاش حول فرض الرسوم من عدمه مبني على فرضية أن الفئة المستهدفة بالرسوم ستكون خاضعة بنفس المستوى لهذا الإجراء من غير الالتفات إلى مدى تأثير "المحسوبيات" في هذا الصدد مما قد يزيد الفجوة بين أسعار الأراضي وبين قيمتها الحقيقية؛ لأنه وبفرض أن فرض الرسوم أدى إلى زيادة العرض فإنه سيقابل بطلب جيد من كبار محتكري الأراضي الذين سيكون خضوعهم للرسوم محل تساؤل.
المحور الرابع: هل معادلة [وحدة سكنية واحدة = أرض كاملة] معادلة صحيحة؟
فبنظرة اقتصادية واجتماعية واعية يتبين أن زيادة التوسع الأفقي في الإسكان أمر محل نظر؛ لأنه يجلب معه كثيرا من التعقيدات، سواءً في الخدمات والبنية التحتية أم في الجانب الأمني من حيث تغطية مساحات أوسع بنفس الكادر الأمني وأيضا أثر هذا التوسع على قطاع الصناعة والخدمات المساندة ونحوها مما يعني إعادة نقلها إلى أماكن أبعد.
وهذا الأمر يتأكد في المدن الكبرى كالرياض وجدة والدمام ؛ وهنا تظهر أهمية اعتماد مبدأ الإسكان العمودي بعمائر سكنية مؤلفة من طابقين أو ثلاث وبحيث تكون هذه الوحدات السكنية واسعة ومريحة وترتقي إلى مستوى العيش الكريم الذي يستحقه المواطن السعودي.
وباعتقادي أن هذا الحل يعد من أنجع الحلول لمشكلة الإسكان خصوصا لعدد لا بأس به من المواطنين وبهذا الحل يقضى على مشكلة شح الأراضي؛ لأنه -وفي مثالنا هذا- يقلص الطلب على الأراضي إلى حوالي النصف من أصل 500.000 وحدة سكنية، فإذا كانت البناية مؤلفة من ثلاث طوابق وكل طابق به وحدتان سكنيّتان فالمجموع ستة وحدات سكنية على قطعة أرض واحدة، وهذا له أثر واضح ومباشر على المشكلة وذلك بناءً على فرضين:
الفرض الأول: يشكل الشباب ما نسبته 60% من إجمالي سكان المملكة وهم في نفس الوقت الأكثر احتياجا للمسكن والأقل قدرة على تحمل تكاليفه، مما يجعلهم الشريحة المستهدفة بالدرجة الأولى في مشاريع الإسكان.
الفرض الثاني: أغلب الشباب إما مقبل على زواج أو حديث عهد بزواج وهذا يعني أن مجموع أفراد أسرته لا تتعدى الخمسة أشخاص على أعلى تقدير.
النتيجة: المسكن الأكثر ملاءمة لهذه الشريحة هي الشقق السكنية. لاسيما إذا أخذنا بعين الاعتبار أن ذلك يوافق طبيعة الفرد في التدرج من الأدنى إلى الأعلى.
فإن هذا يقودنا عودا على مسألة شح الأراضي فبهذا الحل نستطيع مثلا أن نوفر 300.000 وحدة سكنية بما لا يزيد عن 50.000قطعة أرض وبقية الوحدات السكنية الـ 200.000 تكون للأسر الكبيرة والتي تحتاج فعلا إلى منزل يقع على أرض كاملة وبهذا فإننا قد قلصنا الطلب على الأراضي إلى النصف.
المحور الخامس: التعامل المالي الصحيح مع المشكلة يؤثر إيجابا على القضية الأم "توفير المسكن"
إن تمسك أصحاب الأراضي بأراضيهم قد لا يكون في الغالب من باب التعسف في استخدام الحق وإرادة الإضرار بالآخرين بقدر ما هو ضعف في التنسيق بين القوى الاستثمارية المؤثرة في قطاع العقار؛ وإلا فالأرض التي تدر عائدا مجزيا ليست بطبيعة الحال كالأرض البيضاء التي لا تدر شيئا وفي نهاية المطاف فالأرضين كلاهما سيحققان نفس القيمة بل إن الأرض المبنية قد تفوقها في القيمة، ولذلك فأصل المشكلة كما أسلفت هو سوء تخطيط واستغلال الموارد وهنا يأتي دور الدولة بتشجيع القطاع الخاص بالاستثمار في الإسكان لاسيما قطاع البنوك التي لطالما امتصت خيرات المواطنين من غير أن يكون لها أدنى فاعلية تجاه المجتمع.
وهنا يمكن للقطاع المصرفي أن يشارك في الحل عن طريق إنشاء صناديق استثمارية عقارية مخصصة بهذا الغرض، خصوصا أن في هذا حلا لمشكلة فائض السيولة لدى الأفراد والبنوك، ومن جهة أخرى وإذا أخذنا بعين الاعتبار أساليب المصرفية الإسلامية الحديثة في تمويل الاستثمارات كأساليب الإيجار المنتهي بالتمليك والبيع الإيجاري حيث يتملك المستفيد المسكن المستأجر عند نهاية العقد، أو أساليب المشاركات كالمشاركة المتناقصة ونحوها والتي يستعيد فيها مالك الأرض ملكيته للأرض والمبنى بعد استيفاء المستثمر أرباحه، فإننا بذلك نكون قد قطعنا شوطا طويلا في حل مشكلة الإسكان.
وهنا نقطة أخيرة أضيفها للموضوع وهي أن من أهم مسببات الارتفاع المضطرد لأسعار العقارات تزايد أنشطة المضاربة بالأراضي لاسيما أراضي المخططات الحديثة ذات الأسعار المعتدلة أو المنخفضة نسبيا، فهنا دور الدولة في سن الأنظمة للحد من هذه الأنشطة.
كتبه/ بدر بن علي الزامل
10/11/1432 هـ
LinkBack URL
About LinkBacks
October 11th, 2011, 05:50 PM
بسم الله الرحمن الرحيم
الحمد لله رب العالمين والصلاة والسلام على اشرف الأنبياء والمرسلين وعلى آله وصحبه والتابعين وبعد ،،،
سأتناول في هذه الأسطر مسألة فرض رسوم على الأراضي البيضاء ومدى جدوى ذلك اقتصاديا على تخفيض أسعار الأراضي..
فقد كثر كلام الناس مؤخرا عن موضوع الإسكان والدعم الحكومي الممثل في مشروع هيئة الإسكان وقد تشعب الناس في ذلك واختلفوا في كيفية معالجة المشكلات التي واجهت المشروع وأنا هنا أشكر الأستاذ عصام الزامل على اهتمامه بالموضوع وتكريسه الجهود في سبيل إيجاد حل للأزمة.
إلا أن المتأمل في الطرح المقدم والحلول المقترحة يجد أنها – في معظم الأحيان- حلول غير جذرية في حل المشكلة؛ فالمشكلات المعقدة تحتاج إلى حلولٍ عميقة أكثر نضجا وليس إلى حلول بسيطة أحادية الجانب.
فأقول مستعينا بالله تعالى إن فرض رسوم على الأراضي "البيضاء" القابلة للسكنى ليس بالحل الأنجع لمشكلة الإسكان في بلدنا ولبيان ذلك فإني سأتطرق للموضوع من عدة محاور:
المحور الأول: هل لدينا بالفعل حالة احتكار للأراضي البيضاء القابلة للسكنى؟
إن الاعتماد على كلام رئيس هيئة الإسكان في إثبات حالة الاحتكار في الأراضي أمر غير دقيق، فالقفز إلى هذا الاستنتاج أمر لا يُوافق عليه؛ لأن غاية ما دلت عليه تصريحات رئيس الهيئة إخلاء مسؤوليته في حالة انتهاء المدة المحددة ولم تنجز الوحدات السكنية المقررة، و هو قد بنى ذلك على شح المعروض من الأراضي.. وهذا - عند النظر إلى الموضوع من ناحية عملية ومهنية بحتة - لا يكفي لإثبات حالة الاحتكار، بل قد تكون له دلالات أخرى اقرب إلى الواقعية ومنها:
1- ضخامة الطلب على الأراضي في فترة زمنية ضيقة مما يخلق مشكلة لم يعتدها السوق العقاري في المملكة لأننا نتكلم عن نصف مليون قطعة أرض وباعتبار أن متوسط مساحة الأرض الواحدة في السعودية هي خمسمئة متر مربع فيكون إجمالي المساحة المطلوبة للشراء 250.000.000م2 مئتين وخمسين مليون متر مربع في فترة زمنية قصيرة.
2- التعقيدات البيروقراطية بين هيئة الإسكان ووزارة المالية والبلديات والمحاكم قد تخلق مصاعب أكبر وأكثر تعقيدا من مسألة إيجاد وشراء الأراضي.
3- مدى فاعلية أسلوب الهيئة في البحث عن الأراضي لاسيما بهذه الكميات الضخمة وأخذاً بالاعتبار أن الأراضي تباع في الأعم الأغلب على شكل صفقات فردية أو كما يقال "بالقطعة" وهذا يخلق مشكلة تستدعي احترافية أكثر من مجرد البحث عن الأراضي بالجملة وهو ما يقودنا بطبيعة الحال عودا على الدلالة الأولى.
المحور الثاني: على فرض وجود شح في المعروض من الأراضي، هل يعتبر هذا داخلا في الاحتكار؟
وأقصد بالاحتكار هنا الاحتكار المحرم الذي قال عنه النبي صلى الله عليه وآله وسلم"لا يحتكر إلا خاطئ"رواه مسلم وهذا هو الذي يستدعي تدخل الدولة ، فهنا هل حكم الاحتكار سارٍ في جميع السلع؟ أم أنه مقصورٌ على الطعام؟ أم يكون في السلع الاستهلاكية؟ وهذا كله محل خلاف بين الفقهاء ومحل نظر الاقتصاديين، وإلا فالأصل اعتماد سعر السوق وأن لا يتدخل الحاكم في رفع أو خفض الأسعار أو التأثير عليها؛ فعن أنس بن مالك رضي الله تعالى عنه قال: قال الناس : يا رسول الله غلا السعر فسعر لنا فقال رسول الله صلى الله عليه وآله وسلم : "إن الله هو المسعر القابض الباسط الرازق ، وإني لأرجو أن ألقى الله وليس أحد منكم يطالبني بمظلمة في دم ولا مال" رواه أبو داود والترمذي وابن ماجة، والحديث صحيح: نصب الراية 4/263
و حرمة التعدي على الأملاك الخاصة تتأكد في الأراضي؛ فعن سعيد بن زيد رضي الله عنه قال: سمعت رسول الله صلى الله عليه وآله وسلم يقول: " من أخذ شبراً من الأرض ظلما فإنه يطوقه يوم القيامة من سبع أرضين" رواه البخاري ومسلم. وأما أخذ الضرائب من غير ما مقابل معتبر قد يكون داخلا في المكس وقد قال النبي صلى الله عليه وآله وسلم : " لا يدخل الجنة صاحب مكس" رواه أبو داود وصححه الألباني والمكس كما في لسان العرب : (الضريبة).
المحور الثالث: على فرض وجود احتكار من بعض التجار فهل تفرض الرسوم على كافة الأراضي؟
وعلى كافة الناس بحيث كل من اشترى أرضا فعليه إما بناؤها أو بيعها؟!! وقد يكون لا يملك المال للبناء في الحاضر فهو يدّخر لبيت المستقبل.. للإجابة على هذه التساؤلات يجب النظر بعين فاحصة إلى النقاط التالية:
1- آلية فرض الرسوم على الأراضي "البيضاء": فاستحداث رسوم جديدة يجب أن يتم بشكل عادل وبما يزيل المشكلة محل النزاع وهي "احتكار الأراضي" وفرض الرسوم هنا ليس بالحل المباشر لمشكلة الإسكان بل هو حل لمشكلة شح الأراضي الصالحة للسكنى، وبناءً على ذلك فكل أرض بيضاء معروضة للبيع أو الاستثمار ستكون خارج محل النزاع وغير خاضعة للرسوم وبذلك يتحقق الهدف غير المباشر وهو وفرة المعروض من الأراضي ولكن هنا سؤال مهم يطرح نفسه: هل كل من عرض أرضه في السوق يريد فعلا بيعها؟! أم أنه سيستخدم العرض كالتفاف على الرسوم.
هذا إلى جانب الأساليب الأخرى التي يمكن عن طريقها الالتفاف على الرسوم؛ كتسوير الأراضي وتشجيرها أو البيع الصوري الشكلي.
2- على فرض أن الرسوم المضروبة على الأراضي البيضاء تعادل 1% من قيمة الأرض ثم بالنظر إلى حكم الزكاة على الأراضي المعدة للتجارة "المعروضة" بواقع 2.5% من (قيمة) الأرض إذا كانت معروضة فقط ومن (ثمنها) إذا تم البيع، فبحسبة سريعة سيكون الإبقاء على الأرض غير معروضةً مع دفع هذه الرسوم لا يزال أحد الخيارات الإستراتيجية لملاك الأراضي؛ لأن الأرض غير المعدة للتجارة وغير المعروضة ليس عليها زكاة مادامت لم تدخل السوق.
3- إذا كان مالك الأرض سيقوم بدفع الرسوم بواقع 1% فإن هذه الرسوم ستكون داخلة في حساب التكاليف "النفقات" على الأرض وسيكون من المقبول محاسبيا إضافة بند "رسوم" إلى قائمة التكاليف وهذا يعني أن إجمالي تكلفة الأرض سترتفع وبالتالي سيقوم المالك برفع السعر ليغطي التكاليف الجديدة، فالمحصلة أن هذه الأراضي سترتفع قيمتها بواقع 1% زيادةً على الارتفاع الاعتيادي الناتج عن العرض والطلب ومحدودية السلعة.
وبطبيعة الحال فإن النقاش حول فرض الرسوم من عدمه مبني على فرضية أن الفئة المستهدفة بالرسوم ستكون خاضعة بنفس المستوى لهذا الإجراء من غير الالتفات إلى مدى تأثير "المحسوبيات" في هذا الصدد مما قد يزيد الفجوة بين أسعار الأراضي وبين قيمتها الحقيقية؛ لأنه وبفرض أن فرض الرسوم أدى إلى زيادة العرض فإنه سيقابل بطلب جيد من كبار محتكري الأراضي الذين سيكون خضوعهم للرسوم محل تساؤل.
المحور الرابع: هل معادلة [وحدة سكنية واحدة = أرض كاملة] معادلة صحيحة؟
فبنظرة اقتصادية واجتماعية واعية يتبين أن زيادة التوسع الأفقي في الإسكان أمر محل نظر؛ لأنه يجلب معه كثيرا من التعقيدات، سواءً في الخدمات والبنية التحتية أم في الجانب الأمني من حيث تغطية مساحات أوسع بنفس الكادر الأمني وأيضا أثر هذا التوسع على قطاع الصناعة والخدمات المساندة ونحوها مما يعني إعادة نقلها إلى أماكن أبعد.
وهذا الأمر يتأكد في المدن الكبرى كالرياض وجدة والدمام ؛ وهنا تظهر أهمية اعتماد مبدأ الإسكان العمودي بعمائر سكنية مؤلفة من طابقين أو ثلاث وبحيث تكون هذه الوحدات السكنية واسعة ومريحة وترتقي إلى مستوى العيش الكريم الذي يستحقه المواطن السعودي.
وباعتقادي أن هذا الحل يعد من أنجع الحلول لمشكلة الإسكان خصوصا لعدد لا بأس به من المواطنين وبهذا الحل يقضى على مشكلة شح الأراضي؛ لأنه -وفي مثالنا هذا- يقلص الطلب على الأراضي إلى حوالي النصف من أصل 500.000 وحدة سكنية، فإذا كانت البناية مؤلفة من ثلاث طوابق وكل طابق به وحدتان سكنيّتان فالمجموع ستة وحدات سكنية على قطعة أرض واحدة، وهذا له أثر واضح ومباشر على المشكلة وذلك بناءً على فرضين:
الفرض الأول: يشكل الشباب ما نسبته 60% من إجمالي سكان المملكة وهم في نفس الوقت الأكثر احتياجا للمسكن والأقل قدرة على تحمل تكاليفه، مما يجعلهم الشريحة المستهدفة بالدرجة الأولى في مشاريع الإسكان.
الفرض الثاني: أغلب الشباب إما مقبل على زواج أو حديث عهد بزواج وهذا يعني أن مجموع أفراد أسرته لا تتعدى الخمسة أشخاص على أعلى تقدير.
النتيجة: المسكن الأكثر ملاءمة لهذه الشريحة هي الشقق السكنية. لاسيما إذا أخذنا بعين الاعتبار أن ذلك يوافق طبيعة الفرد في التدرج من الأدنى إلى الأعلى.
فإن هذا يقودنا عودا على مسألة شح الأراضي فبهذا الحل نستطيع مثلا أن نوفر 300.000 وحدة سكنية بما لا يزيد عن 50.000قطعة أرض وبقية الوحدات السكنية الـ 200.000 تكون للأسر الكبيرة والتي تحتاج فعلا إلى منزل يقع على أرض كاملة وبهذا فإننا قد قلصنا الطلب على الأراضي إلى النصف.
المحور الخامس: التعامل المالي الصحيح مع المشكلة يؤثر إيجابا على القضية الأم "توفير المسكن"
إن تمسك أصحاب الأراضي بأراضيهم قد لا يكون في الغالب من باب التعسف في استخدام الحق وإرادة الإضرار بالآخرين بقدر ما هو ضعف في التنسيق بين القوى الاستثمارية المؤثرة في قطاع العقار؛ وإلا فالأرض التي تدر عائدا مجزيا ليست بطبيعة الحال كالأرض البيضاء التي لا تدر شيئا وفي نهاية المطاف فالأرضين كلاهما سيحققان نفس القيمة بل إن الأرض المبنية قد تفوقها في القيمة، ولذلك فأصل المشكلة كما أسلفت هو سوء تخطيط واستغلال الموارد وهنا يأتي دور الدولة بتشجيع القطاع الخاص بالاستثمار في الإسكان لاسيما قطاع البنوك التي لطالما امتصت خيرات المواطنين من غير أن يكون لها أدنى فاعلية تجاه المجتمع.
وهنا يمكن للقطاع المصرفي أن يشارك في الحل عن طريق إنشاء صناديق استثمارية عقارية مخصصة بهذا الغرض، خصوصا أن في هذا حلا لمشكلة فائض السيولة لدى الأفراد والبنوك، ومن جهة أخرى وإذا أخذنا بعين الاعتبار أساليب المصرفية الإسلامية الحديثة في تمويل الاستثمارات كأساليب الإيجار المنتهي بالتمليك والبيع الإيجاري حيث يتملك المستفيد المسكن المستأجر عند نهاية العقد، أو أساليب المشاركات كالمشاركة المتناقصة ونحوها والتي يستعيد فيها مالك الأرض ملكيته للأرض والمبنى بعد استيفاء المستثمر أرباحه، فإننا بذلك نكون قد قطعنا شوطا طويلا في حل مشكلة الإسكان.
وهنا نقطة أخيرة أضيفها للموضوع وهي أن من أهم مسببات الارتفاع المضطرد لأسعار العقارات تزايد أنشطة المضاربة بالأراضي لاسيما أراضي المخططات الحديثة ذات الأسعار المعتدلة أو المنخفضة نسبيا، فهنا دور الدولة في سن الأنظمة للحد من هذه الأنشطة.
كتبه/ بدر بن علي الزامل
10/11/1432 هـ