المشاركة الأصلية كتبت بواسطة سكوربيون
صبااااح الخير بشمهندس يوسف ...... احييك على هالموضووووع الرائع ... واما العقار
ياليت ينهاااار .....لان الكل مستفيد ..
بعدين انا اختلف معك في التحليييل ...... انا اشوووف انه راااح يرتفع دبل واضعااااف لعدة
اسباب منها :
1) زيادة الطلب على العقار. بحكم فتح مصادر جديده للتمويل العقاري .
2) ان هذا الكلام مطبق في دبي من فتره ومعروف ان اسعار الاراضي في دبي من
اعلى الاسعار في
العالم ومع ذلك فيه قووووه شرائيه كبيره ....
تحياتي.....
شكرا اخ سكوربيون على مرورك ومشاركتك
كلامك صحيح لكن لدي تحليل من خبرتي البسيطه في العقارات وقرائتي لكثير من المواضيع ذات الصله
زيادة الطلب +قلة العرض = ارتفاع الاسعار ( هذه لا غبار عليها ) في ظاهرة اسمها (فقاعة العقار )
مفهوم الفقاعة واضح ان ليس لها مدى ومجال بعدها تفقد قيمتة بانفاجر ( تدني ) الاسعار
الان بدأت تحدث في بريطانيا وحدث في امريكا ( الرهن العقاري في امريكا )
ماهي العوامل الاخرى التي تجعلها تحدث
ارتفاع اسعار المواد بشكل عالي جدا
زيادة سعر الاستهلاك ( غلاء المعيشه)
نقص في الادخار المالي للفرد
صعوبة الانظمه المتبعه في اصدار التصاريح
(490 طلب تصريح بناء معقه في جده تم تعطيلها)
ارتفاع سعر الفائده للقروض بحيث تعتبر بنوك السعوديه من اعلى اسعار الفائدة بحيث معادلة الاقراض
مبلغ القرض + سعر الفائده المركب ( على كل سنه يحسب من 3% الى 5% ) ويعتبر ربا مركب بينما معادلة الاقراض في البنوك العالميه
مبلغ القرض+ سعر الفائدة العادي ( على كامل قيمة القرض 3%الى 5%) ويعتبر ربا خفيف
*في حال ربا ثقيل او ربا خفيف في حال لم يكن القرض اسلامي لاكن وللاسف مجمل ما يعطي من قروض هو غير اسلامي بعد نتيجة اللجنه الشرعيه في اللملكه للعام الماضي يان القروض المعطاه تحت اسم التورق والتوريق حرام وذلك بسبب عدم تنفيذ البنوك للشروط الاسلاميه
وهذه بعض المقالات المتعلقه
تحياتي
فقاعة العقار في اليابان
سعود بن هاشم جليدان -
متخصص في الدراسات الاقتصادية 24/04/1429هـ 
تترقب السوق العقارية في المملكة صدور نظام الرهن العقاري الذي من المتوقع أن يؤدي تطبيقه إلى رفع معدلات الإقراض العقاري. وعلى النقيض مما ذكره بعض العقاريين أن تطبيق نظام الرهن العقاري سيخفض أسعار العقار، فمن المتوقع أن يؤدي تطبيق النظام إلى رفع أسعاره. وسترتفع أسعار العقار بسبب تمكين التمويل العقاري أعدادا متزايدة من العائلات من تملك منازلها، وهذا سيرفع حجم الطلب ويسهم في رفع أسعار العقار التي تشهد في الوقت الحالي ارتفاعات متتالية. وإذا أضيف الارتفاع في الطلب نتيجةً لإقرار نظام الرهن العقاري إلى توافر سيولة عالية في الاقتصاد وانخفاض معدلات الفائدة, فمن المتوقع أن تواصل أسعار العقار ارتفاعاتها القوية في الفترة المقبلة مما يولد بيئة مناسبة لتكون فقاعة عقار. ولهذا ينبغي وضع أسس سليمة لتمويل العقار، تجنب القطاع المصرفي التعرض لكوارث مالية مستقبلية إذا انفجرت فقاعة العقار التي تتكون حالياً في المنطقة. وقد عانى ويعاني الكثير من اقتصادات العالم من آثار فقاعات العقار. وتعد تجربتا اليابان والولايات المتحدة مع فقاعات العقار أهم وأكبر تجربتين في العالم. وسيجري الحديث هنا عن تجربة اليابان, وفي المرة المقبلة عن تجربة الولايات المتحدة.
1- اليابان
في بداية الثمانينيات كانت تسري تكهنات أن اليابان ستحتل مكانة الولايات المتحدة اقتصاديا، حيث كان ينظر إليها على كونها قدوة في تحقيق النمو الاقتصادي العالي واستخدام التقنيةً. وكانت معدلات النمو الاقتصادية في اليابان مرتفعة والصناعات اليابانية تغزو العالم بسرعة كبيرة متخطيةً الصناعات الأمريكية. وفي عام 1986 ارتفعت معدلات تضخم أسعار الأصول في سوقي الأسهم والعقارات. ودخلت اليابان فعلياً في مرحلة ما يسمى بفقاعة الأصول. ويعتقد أن الفقاعة بدأت بسبب إبقاء اليابان لمعدلات صرف الين منخفضة بل ومحاربة ارتفاعه والدفاع عن الدولار وكأنه العملة الوطنية لليابان مما رفع معدلات نمو السيولة. وقد استثمرت هذه السيولة في الأصول اليابانية ودفعت بأسعارها وبصورة مصطنعة إلى الأعلى. ووصل مؤشر الأسهم اليابانية إلى قرابة 40 ألف نقطة, وتضاعفت أسعار العقار بين الخمسينيات ونهاية الثمانينيات 70 مرة. واشتدت مخاوف بنك اليابان المركزي من ارتفاع الأصول بصورة كبيرة في عامي 1989 و1990 مما أجبره على رفع معدلات الفائدة والذي أدى إلى الحد من الاقتراض وأعطى إشارة البدء في انفجار فقاعة الأصول. وترنحت أسعار الأسهم وخسرت نحو ثلاثة أرباع قيمتها، وتهاوت أسعار العقارات ووصلت الخسائر في بعض العقارات التجارية إلى 70 في المائة من قيمتها القصوى. وتسبب تمكين الأنظمة اليابانية المصارف من احتساب القيمة السوقية للعقار ضمن أصولها إلى تعريض المصارف لمخاطر تقلب أسعار العقارات. وتشكل القروض العقارية والقروض المقدمة إلى مؤسسات مقرضة للعقار الجزء الأكبر من أصول المصارف اليابانية. وقد عرض انفجار الفقاعة العقارية اليابان لأخطر ركود اقتصادي منذ الحرب العالمية, وما زالت اليابان تعاني آثار هذا الركود.
ومما أطال من فترة الركود أسلوب رد اليابان على انفجار الفقاعة، حيث كان مبنياً على تصرفات البيروقراطية اليابانية التقليدية المتصفة بالإنكار والتأخير والتعتيم أحيانا (تتبع كثير من الدول وخصوصاً النامية هذا الأسلوب). وانخفضت أسعار الأصول العقارية إلى مستويات لا تفي بالقروض المرهونة لأجلها، مما عرض الكثير من المصارف إلى فقدان الكثير من أصولها. وحاولت الحكومة اليابانية رفع قيمة الأصول وأنفقت الكثير من الأموال لتنشيط الاقتصاد وإعادة رفع قيم الأصول ولكن ضاعت بلا فائدة. بل إن محاولة الحكومة اليابانية أدت إلى تفاقم الدين العام ورفعته إلى مستويات عالية. وكانت هناك الكثير من الممارسات الخاطئة في التعامل مع فقاعة العقار فبدلاً من شطب القروض الخاسرة استمرت المصارف بالاحتفاظ بهذه القروض في أصولها مما حد من نمو القطاع الحقيقي، كما تردت الممارسات المالية من خلال توفير بعض المصارف قروضاً للشركات الخاسرة. وقلل ارتفاع القروض الخاسرة من عمق السوق المالية, وأضحت المصارف في وضع صعب يمنعها من الإقراض وتوفير السيولة مما أثر في الاقتصاد الحقيقي وحد من النمو حتى الوقت الحالي. إن استمرار النمو الضعيف في اليابان يرجع إلى أساليب البيروقراطية السيئة والتي لم تتعامل بحزم مع معضلة الأسواق المالية وذلك بسبب ضعف الإرادة السياسية وقوة بعض المصالح الخاصة التي ستخسر من الإصلاحات المالية اللازمة.
---------------------------------
فقاعة العقار في الولايات المتحدة
الاقتصادية سعود بن هاشم جليدان - متخصص في الدراسات الاقتصادية 02/05/1429هـ بعد انهيار أسعار أسهم التقنية أو ما يعرف بـ Dot-com bubble عمد مجلس الاحتياطي الفيدرالي إلى خفض معدلات الفائدة للحد من الآثار السلبية لانهيار أسواق الأسهم الأمريكية. وقد شجع اعتقاد معظم الأشخاص أن العقار هو الملاذ الأخير للاستثمار وإنه أكثر أمنا من الأسهم في توجيه عدد كبير من الأفراد استثماراتهم إلى سوق العقارات. وإضافة إلى ذلك ساعد انخفاض معدلات الفائدة وتخفيض القيود المفروضة على الأنشطة المصرفية التي تبناها مجلس الاحتياطي الفيدرالي بقيادة ألن جرينسبان على خفض تكاليف الإقراض. كما ساعد تساهل المصارف في شروط الإقراض، حيث عمدت إلى الإقراض بشروط ميسرة, والتي منها السماح بتغطية القروض لكامل قيمة العقار (أو بمعنى آخر طلب دفعة أولى منخفضة أو قريبة من الصفر). وكان المنطق خلف هذا التسهيلات هو أن قيمة العقارات ستستمر بالارتفاع مما يعني ارتفاع حصة المقترضين من قيمة العقارات وتحقيقهم مكاسب رأسمالية قوية في العقارات الممولة تمكنهم من تسديد القروض وتحقيق أرباح في الوقت نفسه. كما عمدت المصارف إلى تكتيك آخر لخفض قيمة الدفعات الشهرية، حيث جعلت معدلات الفائدة مرنة على القروض العقارية. ونظراً لانخفاض معدلات الفائدة في ذلك الوقت تمكن المقترضين منخفضي الدخل من تحمل دفع الأقساط المنخفضة في بداية فترة الإقراض. وأسهم افتراض استمرار أسعار العقار في الارتفاع على إغراء المصارف والمقترضين في تقديم والحصول على التمويل العقاري. وبعد فترة من الزمن ارتفعت معدلات الفائدة على القروض العقارية مما أجبر الكثير من المقترضين على دفع أقساط تفوق قدراتهم على الدفع. كما قامت المصارف بالتساهل في منح القروض للأشخاص منخفضي الملاءة المالية أو ذوي التصنيف الائتماني المنخفض مما رفع من المخاطر المحيطة بالقروض العقارية. وتحد أنظمة الإقراض في الولايات المتحدة من قدرة المقترضين في استيفاء ديونهم، حيث تقصر التزام المقترض بإيفاء الدين على الرهن العقاري. وهو ما يعني أن أي انخفاض في أسعار العقار يؤدي إلى خفض قيمة العقار ويجعله أقل من قيمة القرض. وينتج عن هذا تحمل المقرضين لمخاطر تقلب أسعار العقار. وارتفعت بذلك المخاطر التي تحيط بالقروض العقارية وارتفعت معها المخاطر التي تواجه المصارف. هذا واستمرت أسعار العقار في الارتفاع حتى عام 2005م ثم استقرت الأسعار لفترة من الزمن. وفي عام 2006م بدأت أسعار العقار في الانخفاض مما أجبر الكثير على تسليم العقارات المرهونة للمصارف التي باعتها. وتسارعت عمليات تصفية الرهون العقارية مما أدى إلى تراجع أسعار العقار وبالتالي عمق مشكلة الرهون العقارية. وفاقم من مشكلات الرهن العقاري توريق القروض العقارية وبيعها لأطراف أخرى والتي باعتها إلى أطراف أخرى وهلم جرا. وقد أدى انفجار فقاعة العقار في الولايات المتحدة إلى دفع الاقتصاد الأمريكي إلى تباطؤ اقتصادي ويهدد بالوصول إلى مرحلة الركود الاقتصادي لا يقتصر تأثيره على الولايات المتحدة لوحدها بل في الاقتصاد العالمي ككل. ويمكن استخلاص بعض العبر من خلال النظر في إحداث فقاعة العقار في العالم وخصوصاً في الولايات المتحدة واليابان. حيث تشهد المملكة نشاطاً اقتصادياً قوياً في جميع المجالات وقد شهدت المملكة انفجار فقاعة كبيرة في سوق الأسهم خفف من آثارها الارتفاع الكبير في أسعار النفط. وتشهد المملكة هذه الأيام نشاطاً قوياً في قطاع البناء والتشييد والعقار بسبب الإنفاق الحكومي القوي والتوسع الكبير في السيولة وانخفاض معدلات الفائدة، وكل هذه العوامل تشكل وسطاً ملائماً لنشوء فقاعة عقارية ترتفع فيها أسعار العقار لمستويات عالية بعدها يبدأ الانخفاض الكبير الذي قد يؤدي إلى ركود اقتصادي قوي لسنوات مقبلة. وأنا لست متشائماً ولكن ينبغي الحذر من التساهل كثيراً في شروط التمويل العقاري، والتي من أهمها تجنب المعدلات المتأرجحة أو المرنة، وفرض مستويات دفعة أولى تغطي أي انخفاض محتمل في أسعار العقار. كما ينبغي فرض حد أدنى للملاءة المالية على المقترضين أو بمعنى آخر إيجاد تصنيف ائتماني يسمح بتسعير القروض وفق هذا التصنيف. ولعل أهم أساس للتصدي للمعضلات الاقتصادية هو الإقرار بحصولها في حالة حدوثها ثم التصدي المباشر لها بدلاً من الالتفاف حول المعضلة وإيجاد حلول وقتية تضيع الموارد والوقت وتطيل من الأزمة وتعقد من حلها كما حصل في اليابان 
LinkBack URL
About LinkBacks
May 29th, 2008, 03:38 AM
===========================================
الجميع ينتظر صدور نظام الرهن العقاري , وهو بلا شك سيشكل ضربة قاصمة لأسعار العقارالمتضخمة ،
خاصة اذا علمنا أن هناكك لجنة في رئاسة مجلس الوزراء تراقب عنكثب هذا التضخم العقاري وسبل مكافحته .
الرهن العقاري : يعني بإختصار قيام مؤسسات مالية مرخص لها بتقييم العقار بدلا من مكاتب العقار الحالية .
وبعد أن تقيم هذه المؤسسات العقار المراد شراؤه من العميل ستتولى دفع المبلغ الى البائع، ومن ثم سيؤول لها العقار وتقسطه على العميل لمده تصل الى 25 سنه .
وحتى تحصل على تمويل عوضا عن المبلغ الذي دفعته حتى تتمكن من اقراض أكبر عدد ممكن من المواطنين ستقوم برهن هذا العقار الى إحدى البنوك المحلية .
وبهذا ستكون قدررهنت أعدادا كبيرة من العقارات الى البنوك ، ويتوفر لديها تمويل ضخم جراء هذا الرهنللتمكن من شراء
وربما بناء أعداد هائلة من المساكن طمعا في دورة رأس المالبشكل متكرر خلال السنة .
الأخطر في ذلك على أسعار العقار الحالية المتضخمة : أن التقييم سيكون بأسعار متدنية الى حد ما حتى تضمن تلك المؤسسات المالية
استمرار العملاء في دفع الأقساط السنوية بكل يسر ' اذ أنه لو حدث عدم قدرة هؤلاء العملاء من دفع تلك الأقساط بسبب ارتفاع اسعار العقار،
فإنهم سيتركون العقار ( في كبد ) تلك المؤسسات وحينها يحدث الانهيار فيالرهن كما حدث في أمريكا .
لذلك ستعمد تلك المؤسسات حتى لو اضطرت الى التحالف مع شركات عالمية
( اعمار ، طلعت مصطفى وغيرها كما أعلن عن ذلك)
لبناء آلاف الوحدات السكنية .
لذلك هذه الضربة الاستباقية برفع العقار بهذا الشكل للتصريف على الضعفاء يبرر ما حدث في السوق جراء جشع وإجرام هؤلاء التجار قبل صدورالرهن العقاري..